Rękojmia – naprawa usterek przez dewelopera
Kupując mieszkanie u dewelopera trzeba liczyć się, że po jakimś czasie pojawią się usterki. Dotyka to także najlepszych wykonawców i przede wszystkim, trzeba do tego podejść ze spokojem.
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego istnieje coś takiego jak rękojmia. Przysługuje ona przez trzy lata każdemu i zawsze i nie trzeba o niej wspominać w umowie ponieważ definiuje ją KC. Chociaż co bardziej zapobiegliwi mogą to zrobić.
Rekojmia przysługuje Ci jeżeli:
1. „Mieszkanie ma wadę zmniejszającą jego wartość lub użyteczność”. To znaczy na przykład grozi zawaleniem, przemaka dach lub jest nieszczelna instalacja CO.
2. „Rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego” – np. Miała być segmentowa brama wjazdowa a jest uchylna.
3. „Rzecz została wydana kupującemy w stanie niepełnym” – np. Zabrakło grzejników
Czyli rękojmia to jest coś innego niż gwarancja. Gwarancja obejmuje rzeczy/przedmoty wykonanie, które uległy uszkodzeniu i które wykonawca zobowiązuje się naprawić. Ustala się ją indywidualnie i należy o niej napisać w umowie. Rękojmia dotyczy bardziej stanu zastanego – czyli tego – w jakim stanie odbieramy dom/mieszkanie.
Jeżeli masz jedną z powyższych sytuacji u siebie w domu/mieszkaniu to usunięcia usterek domagaj się pisemnie (list polecony z potwierdzeniem odbioru). Zdefiniuj w nim termin naprawy usterki (np.: 14 dni). Jeżeli usterka ma „charakter istotny” – np.: dom się przechyla i istnieje niebezpieczeństwo zawalenia to masz prawo żądać innego domu/mieszkania lub odstąpić od umowy.
Komentarze (1)
Napisz komentarz!
W praktyce jednak wyegzekwowanie prawa wynikającego z rękojmi, od nieuczciwego dewelopera może być bardzo trudne..
Wszystkim zainteresowanym tym tematem polecam zapoznanie się z przedstawionym niżej przypadkiem – inwestycją zrealizowaną przez spółkę Vitabrain (bardzo odradzam !).
Zacznijmy od lektury protokołu z zebrania wspólnoty mieszkaniowej osiedla przy ul. Świętopełka 7 w Juracie (inwestycja zrealizowana przez Vitabrain na przełomie 2008/2009). Zebranie to odbyło się 23 lipca 2011 r., czyli niecałe dwa miesiące temu.
Oto link do protokołu (miejsca zaczernione to dane finansowe lub osobowe), z zaznaczonymi fragmentami dotyczącymi Vitabrain oraz Budexpolu (Budexpol to firma budowlana z Sierpca zaangażowana przez Vitabrain jako generalny wykonawca ww. inwestycji):
docs.google.com/viewer?a=v&pid=explorer&chrome=true&srcid=0B67gNV7uxo6NZDk1ZWJjYjgtMWNmOS00MzgxLTgyZDYtMjNiNDdjNDVjNWJk&hl=pl
Na wypadek, gdyby link nie działał – oto fragmenty tegoż protokołu (które mogą zainteresować potencjalnych nabywców mieszkań budowanych przez Vitabrain) dotyczące wad i usterek:
„(…) Zarząd (wspólnoty) monitorował przebieg usuwania usterek przez Budexpol, uczestniczył w spotkaniach odbiorowych i prowadzeniu korespondencji z Budexpolem.
W wyniku zdarzenia SPADAJĄCYCH SZYB Z BALKONÓW, Zarząd wystąpił do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego z wnioskiem o przeprowadzenie wizji lokalnej w sprawie montażu szyb zamontowanych w balustradach balkonów, z uwagi na zagrażające bezpieczeństwo osób. Zebrani wystąpili z wnioskiem ZGŁOSZENIA SPRAWY DO PROKURATURY z jednoczesnym powiadomieniem Budexpolu.
Omówiono usterki usunięte i NIEUSUNIĘTE. Wskazano na PROBLEM WAD, KTÓRYCH JUŻ NIE MOŻNA USUNĄĆ. Wskazano również na USUWANIE USTEREK W SPOSÓB NIESKUTECZNY. Zarząd podejmował działania zmierzające do powództwa sądowego. (…). Z opinii prawników wynika, że sprawa nie jest prosta do przeprowadzenia, biorąc pod uwagę zmianę statusu prawnego firmy Vitabrain. Zebrani zaproponowali wystąpić do sądu o zabezpieczenie kaucji (…)”
Kilka zdań komentarza. „Willa Cztery Żywioły” w Juracie, bo o tej inwestycji mowa, to ‘sztandarowa’ realizacja spółki Vitabrain . Osiedle 4 budynków z kilkudziesięcioma mieszkaniami wakacyjnymi oddane zostało ‘do użytku’ przez Vitabrain nabywcom mieszkań (należę do tego pechowego grona) wiosną 2009 r. (zwracam uwagę – 2,5 roku temu). Na początku wszystko wyglądało nieźle. Te usterki, które widoczne były gołym okiem (przy odbiorach), były jakoś tam usuwane. Pierwsze prawdziwe problemy ujawniły się latem 2009 r., gdy właściciele mieszkań skończyli ich wykańczanie i zaczęli je po raz pierwszy użytkować .
Okazało się wówczas, że usterek i wad jest multum. Na długiej ich liście znaleźć można m.in przeciekające dachy, wielokrotnie zalewane były lokale położone na ostatnich piętrach, ale woda docierała też do mieszkań położonych niżej. Nieudolne próby napraw prowadzonych przez Budexpol nie przynosiły rezultatu. Itp. itd. Co kilka miesięcy nowe niespodzianki, ostatnio – szyby spadające z balkonów (!) . Lista wad budowlanych w tej inwestycji, w tym niestety również takich, których nie da się już usunąć, jest bardzo długa.
Wspólnota od dawna próbuje egzekwować usuwanie usterek (tych, które można naprawić), ale sytuacja jest beznadziejna. Vitabrain albo odsyła petentów (bo przecież już nie ‘drogich klientów’ – bo ci już dawno temu zapłacili całość kasy) do generalnego wykonawcy albo kompletnie ignoruje ich, a Budexpol albo obiecuje naprawy i nie wykonuje ich albo zwyczajnie partaczy dalej. Tak to wygląda od strony praktycznej. A od formalnej jeszcze gorzej – Vitabrain wie, jak przekształcić spółkę w trakcie inwestycji czy założyć nową w taki sposób, że dochodzenie roszczeń klientów staje się utrudnione czy nawet niemożliwe . Nie tylko wie, ale robi to.
Cała ta sytuacja to efekt sprzężenia kilku czynników związanych z pojęciem „maksymalizacja zysku” – z jednej strony deweloper oszczędzający na solidnych wykonawcach i nie sprawujący odpowiedniego nadzoru nad budową, z drugiej – wykonawca budowy oszczędzający na fachowcach, zatrudniający ludzi z łapanki, którymi na budowie kieruje mało doświadczony albo nieudolny kierownik robót (w tym konkretnym przypadku kierownikiem robót był gość, który zaledwie parę lat wcześniej skończył szkołę budowlaną). Chciałoby się powiedzieć – z powodu zwykłej ludzkiej pazerności.
Jeśli ktoś chciałby zweryfikować ww. informacje lub uzyskać więcej szczegółowych, podaję namiary :
- z zarządem wspólnoty mieszkaniowej Świętopełka 7 / Jurata można kontaktować się za pośrednictwem firmy, która administruje osiedlem : oplaty@bobsc.pl
- do mnie: NIEvitabrain@gmail.com